Vizi nel contratto di compravendita immobiliare

contratto viziatoIl contratto di compravendita immobiliare all’ estero

Nella stipula di un contratto di compravendita immobiliare, specie all´estero è necessario fare attenzione a quelle parole scritte in lettere minuscole e alle clausole capestro che possono portarvi a firmare qualcosa che non vorreste firmare. Il concetto di induzione all’errore in un contratto di compravendita assume, nell’ambito legale la connotazione di truffa contrattuale, una connotazione diversa rispetto al reato di truffa in generale, almeno sotto il profilo eziologico. Però non tutte le legislazioni intravedono la truffa in un contratto ingannevole. In alcune legislazioni, come quella italiana è necessario dimostrare il collegamento causale sussistente tra induzione all’errore, formazione del contratto e ingiusto profitto con altrui danno. In molti casi, infatti, al più potrebbe sussistere una reazione dell’ordinamento civile, ma certo non penale. La truffa o l’ inganno più frequente in un contratto di compravendita è sui metri quadrati dell’ immobile, ma anche bisogna fare attenzione alle specifiche dell’ area sociale, sull’ uso dell’ immobile, ecc.
L’errore, allora, andrebbe valutato in ogni singolo caso, verificando come e se gli artifizi e raggiri avrebbero indotto all’errore qualunque altra persona. È quindi necessario isolare l’inganno e verificare se la documentazione sia stata presentata in modo da apparire credibile.
Possiamo quindi dire che truffa contrattuale segue un iter logico-giuridico dato dall’induzione all’errore e ingiusto profitto con altrui danno.
Spesso il contratto di compravendita immobiliare contiene clausole abusive che si possono rescindere facilmente, perche illegali. Ma ancora più spesso queste clausole sono state poste come cavilli legali da avvocati esperti ed è quindi molto più difficile rescinderle. Questo avviene specialmente nei contratti di compravendita di un immobile che si acquista dal costruttore) e che quindi usa un contratto standard di adesione, ma avviene anche nei casi di contratto di adesione a servizi, bancari, ipotecari, ecc.
contratto di compravendita immobiliarePer questo è essenziale rivolgersi ad un avvocato prima della firma di un contratto di compravendita o di un contratto bancario, ipotecario, ecc. e non dopo, quando il danno è già fatto. Questo vale specialmente se state facendo affari in un paese straniero, dove la legislazione è in genere ben differente da quella italiana.
Il contratto in Italia, si conclude, ex art. 1326 c.c., nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte. In molti paesi la legislazione non entrando in merito alla congruenza tra dichiarazione ed effetti sostanziali relativamente al testo contrattuale emesso e determinatosi con la proposta e quindi una volta firmato non si ha modo di tornare indietro. Ovviamente un buon avvocato litigante può trovare dove attaccarsi e portare l’ altra parte in tribunale. Ma è questo quello che volevate quando avete apposto la firma al contratto di compravendita senza una consulenza legale?
Un’ altra parte della dottrina, poi, valorizza il dato che la proposta contrattuale che induce in errore potrebbe essere in incertam personam, dovendosi interpretare il termine “taluno” in senso estensivo. La truffa in incertam personam sarebbe configurabile nei casi della pubblicità commerciale, di proposte contrattuali, per così dire, “truffaldine”. Quando, ad esempio, viene offerto qualcosa nella pubblicità e poi non viene compiuto.
A Panama, ad esempio, esiste una legge di Difesa del Consumatore, la Legge 45 del 2002, che però limita la difesa del consumatore solo quando questi è il destinatario finale del bene o del servizio, ad esempio, quando si acquista una proprietà per uso personale e non commerciale, il che limita molto l’ applicazione della legge in caso di contratto viziato.
Ecco perche è sempre consigliabile rivolgersi ad un avvocato prima di stipulare un contratto di compravendita di un immobile o di un’ ipoteca. Un avvocato esperto potrà, con una semplice revisione del contratto, farvi risparmiare molti soldi.

Lo studio legale Caporaso & Partners di Panama può assistervi nella revisione di un contratto di compravendita immobiliare, bancario e ipotecario a Panama e in molti altri paesi attraverso i nostri avvocati partner.

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