Investire nella seconda casa

sicilia caseInvestire nella seconda casa
Di Massimiliano Cocozza

Secondo l'analisi Gabetti del 2009, il mercato della seconda casa è in netto rallentamento e il 2010 potrebbe veder proseguire la flessione dei valori immobiliari nell'ambito di un graduale "soft landing". Le quotazioni registrano una flessione del 7.1% in linea con quella del mercato residenziale. Questa contrazione è stata comunque generalizzata, per quel che riguarda le diverse regioni e i target di mercato. Si è ridotta la disponibilità di spesa media per l'acquisto di una seconda casa. Nelle regioni marittime del nord è in media di 150-200 mila €, che sale a 200-300 mila € in quelle più frequentate. Nel centro Italia si aggira fra i 100 e i 150 mila €. Nei piccoli comuni non particolarmente famosi del sud, la disponibilità di spesa è intorno a 60-70 mila €. I tempi di vendita si sono allungati a 6-8 mesi, 12 nel settore lusso. In aumento invece gli investimenti all’ estero che spesso sono esentasse. L' investimento nel mattone, rimane però il preferito dagli italiani.
Gli affitti stagionali sono segnalati ovunque in ribasso. Complessiva diminuzione di acquirenti stranieri, soprattutto inglesi, a vantaggio dell’incremento di russi, olandesi-belgi e svizzeri.
Ecco in sintesi i risultati organizzati per regioni della situazione in Italia.
Liguria
Ad Alassio stabile il rapporto qualità prezzo, al momento e mercato in lento movimento nelle fasce medie. Le zone più richieste sono quelle del levante (Borgo Coscia) e la zone vicino al mare. Per soluzioni fronte mare il costo è fermo tra i 12 e i 14 mila euro al mq. A Rapallo le seconde case sono sempre meno richieste e i residenti, che compongono circa la metà della domanda d'acquisto, hanno problemi a sostenere i costi lievitati negli ultimi anni. Chi cerca la seconda casa, sia per uso diretto che per investimento, punta a soluzioni centrali o vicino al mare. I prezzi massimi per il ristrutturato sono intorno ai 5.000 euro al mq.
Nelle zone intorno a La Spezia le zone più rinomate e richieste sono Lerici e Portovenere. Molti lombardi soprattutto milanesi, ed emiliani. I prezzi e il numero di transazioni sono in calo. Lo sconto è in media nell'ordine del 15% fra la richiesta iniziale e il prezzo finale. Dopo una considerevole flessione nella seconda metà del 2008, il mercato è in netta ripresa nella prima metà del 2009.
Emilia Romagna
Quotazioni immobiliari in flessione del 7% a Riccione, rispetto allo scorso anno. La domanda continua a essere viva, ma i prezzi sono soggetti a forti sconti. I tempi medi di vendita si sono allungati, in media si aggirano intorno ai 6 mesi. La disponibilità di spesa si concentra nella fascia da 200 a 300 mila euro, per soluzioni all'interno, anche da ristrutturare, soprattutto bi-tri locali. Sale a 500 a 700 mila € per cercare tre locali vicino al mare. Manca quasi la fascia intermedia di richiesta. Gli stranieri interessati ad acquistare sono principalmente inglesi e tedeschi. Vi è tanta offerta di nuovo in Centro, a Paese (3-4 mila € al mq) e Parco (4-5 mila € al mq) si tratta di piccole palazzine fino a tre piani. Quotazioni molto variabili a Colle dei Pini a seconda della panoramicità dell'immobile. Nelle zone di Comacchio, Lido Estensi e Lido di Spina, il quadro complessivo è di rarefazione degli scambi e di diminuzione delle quotazioni. Trattabilità ridotta (5% circa) dei prezzi proposti. Gli acquirenti, di solito emiliani, veneti e lombardi cercano soluzioni fronte mare e villette di prima linea. I tempi di vendita sono intorno ai 6 mesi. A Cattolica si è registrata una flessione delle quotazioni. Qui la disponibilità di spesa media per acquistare una seconda casa è di 250-300 mila €.
Toscana
A Porto Santo Stefano -10% nel secondo semestre del 2008, rallentamento del numero di compravendite, perché le controfferte dei potenziali acquirenti sono del 15-20%, e vengono spesso respinte dai proprietari. Molto apprezzati i casali toscani. Le quotazioni fronte mare vanno dagli 8 ai 10 mila € al mq. Mentre nell'interno si va dai 5 ai 7 mila € al mq. Ville di 5-6 camere con 12 posti letto si affittano a luglio-agosto a 20 mila € al mese, ma si possono raggiungere i 35 mila € al mese, per soluzioni con 8-9 camere, finiture di gran qualità e discesa al mare privata. Le zone più rinomate sono Sbarcatello, Poggio Calvello, Le Cannelle, Cala Piccola e Cala Grande. Flessione delle quotazioni anche all'Elba. Chi vuole acquistare una seconda casa è disposto a spendere circa 200 mila €.. Fra le zone più richieste Marina di Campo, Marciana Marina, La Biodola, Procchio e le spiagge di Capoliveri. I top prices si raggiungono in zone come La Biodola-Forno, dove per un signorile ristrutturato si spendono fino a 6.000 € al mq. Gli sconti sul prezzo iniziale sono di solito nell'ordine del 12%. La clientela è soprattutto toscana e settentrionale, mentre fra gli stranieri prevalgono i tedeschi e gli olandesi. A Cecina Da segnalare il progetto per il porticciolo turistico, che potrebbe avere effetti positivi sul mercato locale. Prezzi stabili a Marina di Castagneto Carducci dove per il ristrutturato si spendono fino a 5.000 € al mq. I compratori sono in prevalenza fiorentini, senesi e pisani e in misura inferiore lombardi, laziali e piemontesi.
A Forte dei Marmi è cresciuta comunque l'offerta di ville in vendita, portando ad una dilatazione dei tempi di vendita e durata delle trattative. Si cerca la particolarità dell'immobile e della posizione, in questo mercato sono entrati anche russi, pronti a spendere cifre superiori alla media. Si stanno costruendo ville bifamiliari a meno di un km dal mare con piscina, commercializzate a cifre dai 3 ai 5 milioni di €.
Marche
Netta flessione del numero di transazioni a Civitanova Marche, tempi di vendita medio-lunghi (6-8 mesi), una spesa massima fra i 100 e i 150 mila €. Ridimensionamento dei prezzi, con sconti nell'ordine del 10%, rispetto alle proposte iniziali. Apprezzato il lungomare nord, dove sui prodotti migliori si raggiungono i 4.000 € al mq. Richiesta soprattutto di bilocali. Assenti gli stranieri, qui i compratori provengono dai comuni interni delle marche e dall'umbria. Netta diminuzione delle richieste di affitti stagionali.
Mercato negativo anche a Porto Sant'Elpidio, sia per quotazioni che per transazioni. Le disponibilità di spesa medie si attestano sui 110 mila €.
Sardegna
A Porto Cervo e Porto Rotondo contrazione delle transazioni e dei prezzi, ma il mercato tiene. I prezzi di vendita sono rimasti quasi invariati rispetto allo scorso anno, e le trattative si svolgono “ a corpo”, data l'esclusività del singolo immobile. I tempi medi di vendita vanno dai 6 agli 8 mesi. Sono sempre presenti gli arabi e si registrano richieste anche di qualche miliardario indiano. I canoni delle ville ad agosto sono proibitivi. Per soluzioni a Liscia di Vacca, con giardino, piscina, vicino alla spiaggia, con 5 camere e 10 posti letto, l'affitto per il mese di agosto è nell'ordine di 24-26 mila €.
Anche qui sono presenti i russi, che cercano la vicinanza al mare, la riservatezza, a volte demoliscono le ville per ricostruirle con il loro stile. Cercano la spiaggetta o il molo privato, ma non direttamente sul porto, quanto nelle insenature più riparate e sono disposti a spendere anche 20-30 milioni di €.
Gli italiani sono soprattutto settentrionali e in parte romani.
Ad Alghero più richieste le zone del Lido e del Centro Storico. I tempi di vendita sono 7-8 mesi e gli sconti in media del 10-15%. Gli affitti stagionali sono in diminuzione a favore dei brevi periodi. La disponibilità di spesa media per l'acquisto varia da 150 a 170 mila €.
Lazio
Sul litorale laziale, si registra una discreta domanda di romani, che di solito cercano soluzioni da 40 a 80 mq. Per i bilocali la disponibilità di spesa è di 130-140 mila €, che sale a 180 mila € per i trilocali.
immobili7Le quotazioni dell'usato sono diminuite del 10% a Nettuno, mentre hanno tenuto meglio gli immobili nuovi che sono rimasti sostanzialmente stabili. Fra le zone più domandate, il Centro, Scacciapensieri e la litoranea.
Tantissima offerta ad Anzio, dove il piano regolatore è del 2004. Fra le zone più domandate via Valle Schioia e zona Giornalisti, oltre a tutte le aree prossime al mare.
Negli ultimi anni è presente anche una clientela russa con richieste di appartamenti non di lusso, con budget intorno ai 200 mila €, per ville singole con grandi parchi e discesa diretta al mare con capacità di spesa fino a 3 milioni di €.
Flessione dei valori anche a Santa Marinella e Santa Severa. Lo sconto medio fra prezzo d'incarico e di vendita è nell'ordine del 20%. Fra le tipologie più domandate, villini adiacenti al mare e piccoli tagli per investimento. Prevalgono gli acquirenti romani, qualche settentrionale e fra gli stranieri oltre ai russi anche qualche belga.
Più cara Gaeta, dove nonostante il ridimensionamento dei prezzi, del 10% rispetto allo scorso anno, per una villa vista mare nella prestigiosa Serapo, si parte ancora da 650 mila €. In media si cercano però piccole soluzioni con terrazzino. Il bacino di clientela è soprattutto di casertani e napoletani.
La fascia che soffre è quella media, intorno ai 300-400 mila € per la concentrazione della clientela sulle proposte più economiche da un lato e su quelle esclusive dall'altro.
Puglia
In Puglia diminuzione dei prezzi del 10% rispetto allo scorso anno a Polignano a mare. Per soluzioni ristrutturate, di grandi dimensioni, in prossimità del mare o in Centro Storico si arrivano a spendere 700-800 mila €. Da segnalare il progetto di realizzazione di un porto turistico. Gli stranieri che comprano in zona sono prevalentemente inglesi, seguiti dai danesi. Cali sensibili di prezzi e transazioni segnalati anche a Ostuni, qui la disponibilità di spesa per l'acquisto di una seconda casa è di 160-170 mila €. I tempi medi di vendita sono di 4-5 mesi, ma lo sconto che si effettua per chiudere le trattative e concludere le transazioni è spesso nell'ordine del 20%.
Anche a Otranto lo scenario del mercato della seconda casa è in caduta, come volumi e valori. Le quotazioni immobiliari sono relativamente alte rispetto al resto dell'area, il nuovo realizzato nelle zone periferiche viene proposto al mercato a 2.700 € al mq, mentre nel Centro Storico i valori sono di 3.000-3.200 € al mq.
Fra le soluzioni tipologiche più ricercate nella zona le case antiche, con volte a stella e giardino, anche da ristrutturare. Sicuramente domandate Otranto, Castro e Ortelle. I tempi di vendita sono di circa 7 mesi.
Gli stranieri che frequentano queste zone sono prevalentemente tedeschi e inglesi, che spesso vanno in agriturismi e bed & breakfast. E' diminuito il numero degli inglesi interessati all'acquisto, hanno comprato molto negli anni passati nell'entroterra di Otranto (fino a 5-10 km dal mare), pagando 500-700 € al mq per soluzioni da ristrutturare, ma le quotazioni sono adesso cresciute rendendo meno appetibile l'investimento. Le preferenze dagli anglosassoni vanno verso le ville particolari, con volte a botte, mentre la presenza del mare è relativa, basta la vicinanza. I periodi di villeggiatura si sono ridotti a non più di due settimane, i proprietari ad Otranto non affittano per tutto l'anno, ma concentrano la disponibilità degli appartamenti nei mesi estivi, nei quali possono spuntare canoni elevati (almeno 2.500 € al mese). Si affitta poco a giugno e settembre.
Quotazioni stabili a Margherita di Savoia rispetto allo scorso anno. C'è stata una discreta tenuta della domanda dall'hinterland meridionale di Foggia, dai centri del nord barese e del Vulture potentino. Le trattative sono tuttavia serrate con sconti superiori al 20% in chiusura delle compravendite. I top prices, raggiunti per le soluzioni signorili nuove sul lungomare toccano i 3.000 € al mq.
Calabria
A Scalea, sul litorale calabro, in diminuzione le quotazioni, con tempi per vendere una seconda casa di circa 6 mesi e una disponibilità di 60 mila €. La località più cara del litorale cosentino è Diamante, dove per soluzioni fronte mare si possono toccare i 3.000 € al mq. I più ricercati sono i trilocali vicino al mare. Quattro acquirenti su cinque sono italiani, gli stranieri vedono il prevalere di russi, inglesi, svizzeri e tedeschi.
A Palmi in provincia di Reggio Calabria, il mercato è più stabile, i tempi di vendita sono intorno ai 6 mesi. La disponibilità di spesa più frequente è di 100-130 mila €.
Si cercano villini indipendenti di 80-100 mq, con piccole porzioni di giardino. Si cercano le zone della Tonnara e di Scinà. Fra i progetti rilevanti, il completamento del porticciolo turistico proprio a Tonnara.
Sicilia
Contrazione dei prezzi a Barcellona Pozzo di Gotto in provincia di Messina. Il mercato è prevalentemente locale. I tempi di vendita sono intorno ai 4 mesi, ma gli sconti in chiusura sono nell'ordine del 20%. La disponibilità di spesa per l'acquisto di un'abitazione è di 70 mila €, molto contenuta rispetto ad altre località turistiche. Le strutture ricettive sono comunque ancora poche. La zona più ricercata è quella di Calderà, vicino al mare. Si domandano soprattutto villette e case indipendenti.
I canoni più elevati si raggiungono ad agosto, significativi anche quelli di aprile.
Nelle Eolie si evidenzia un netto peggioramento rispetto allo scorso anno. Le quotazioni sono rimaste stabili, perché non c'è necessità di vendere, ma è diminuito molto il numero di transazioni. Flessione nel numero di richieste d'acquisto da parte degli italiani, maggiore interesse da parte di stranieri, come francesi, belgi e canadesi. La disponibilità di spesa media è fra i 200 e i 300 mila €, oltre tale soglia gli immobili proposti in vendita rimangono invenduti. I potenziali acquirenti, spesso giovani coppie, ricercano due-tre locali nelle tipiche case eoliane, con terrazzi coperti di canne, travi in legno, e vista mare. Per i piccoli tagli i tempi di vendita possono raggiungere i 6-8 mesi, invendute le soluzioni più spaziose e onerose.
La più richiesta è Lipari, anche perché è la più servita e la meglio collegata delle isole, regge anche Salina. I collegamenti alle isole sono assicurati via nave da Napoli e Milazzo, e con aliscafo oltre a Napoli e Milazzo anche da Messina e Reggio Calabria.
Neil mercato degli affitti, si registra un calo nelle presenze turistiche nei mesi estivi, con un netto accorciamento dei periodi di soggiorno. Si cercano una o due settimane al massimo, nel caso le due centrali d'agosto. Per un bilocale con 4 posti letto, si pagano 25-30 € al giorno a persona

S
U
P
P
O
R
T
O