Investire a Dubai nel mercato immobiliare

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Bisogna esserci stati per capire. Dubai e’ uno dei sette emirati che fanno parte degli Emirati Arabi Uniti sulla penisola araba. Gli Emirati Arabi Uniti sono affacciati sia sul golfo persico sia sul golfo dell'Oman (oceano indiano). Dubai è l’emirato piu’ dinamico in assoluto, ma non il piu' ricco che è quello di Abu Dhabi. Dubai ha avviato un processo di trasformazione economica unica al mondo, dove convivono individui di 180 nazioni diverse, tutti partecipi allo sviluppo di questo piccolo Emiro. Basti pensare che negli Emirati Arabi solo il 20% della popolazione è autoctona, mentre il restante 80% sono stranieri. Stranieri a Dubai non sono sinonimo di problemi, ma sinonimo di crescita' e di molta forza lavoro a basso costo. Chi viene a Dubai lo fa per turismo o per lavoro. In quest’ultimo caso ha un contratto di lavoro in mano e viene sottoposto ad una visita medica. Non a caso questo paese gode di un tasso di criminalita' tra i piu' bassi al mondo.
L'icona di Dubai è lo straordinario albergo a forma di vela, il Burj Al Arab ( http://www.burj-al-arab.com ). In realta’ Dubai ha in serbo molti altri progetti sbalorditivi. Come tutti i paesi della regione la forza dell’economia è il risultato degli investimenti dei petrodollari. Tuttavia i profitti dal petrolio rappresentano ormai meno del 25% del PIL. Negli ultimi anni sono stati investiti ingenti somme in infrastrutture, soprattutto turistiche e commerciali, per garantire a questa regione un prospero futuro una volta terminate le riserve petrolifere. La posizione geografica fa' si che questo paese abbia un ruolo privilegiato per gli scambi tra l’Europa e l’Asia che abbraccia un mercato con oltre 1,5 miliardi di persone. Oltre al porto di Jebel Ali, uno dei piu’ grandi al mondo per scambio di merci, ed all’ampliamento dell'aeroporto che sara' presto raddoppiato e’ in costruzione un altro aeroporto, che dovrebbe diventare il piu’ grande del mondo in assoluto. La cosa straordinaria di Dubai e' la velocita' e la dinamica di crescita' che si incontra in ogni angolo di questa citta’. Dubai ha la piu’ grande concentrazioni di cantieri al mondo, il 20% delle gru di tutto il mondo si trovano qui' per realizzare 100 megaprogetti, e questo non stop (24 ore al giorno). Il tasso di crescita medio negli ultimi 5 anni è stato del 8%!  Il vero potenziale di Dubai e' ancora lontano (probabilmente ancora 10 anni).
Il turismo e’ il futuro di Dubai. Dubai è destinata a diventare un'importante centro di villeggiatura. Gia' ora ha il piu' alto tasso mondiale di occupazione degli alberghi (85%) superando New York e la piu‘ alta concentrazione di hotel a 5 stelle. Attraverso simili progetti che la fanno assomigliare ad una "Las Vegas araba" attira milioni di turisti. E questi numeri sono destinati a crescere per almeno 10 anni. L’aeroporto accoglie 50 compagnie aeree e la flotta aerea nazionale oltre ad essere una tra le migliori al mondo e anche il miglior cliente dell’airbus avendo ordinato il maggior numero dei nuovi aerei A380. Peccato che in Europa pero’ non riescano a consegnarli!
Perche' investire su Dubai? Si potrebbero elencare una serie di dati macroeconomici per convincere chi ha dei dubbi, ma finiremo per addormentarci.
1) La regione e' un'oasi di stabilita' politica e di benessere.
2) Il sistema giudiziario è uno dei migliori in assoluto.
3) Il sistema economico e' altamente liberale.
4) Non c'e' tassazione sui redditi d'impresa e neppure su quelli personali.
5) Non ci sono restrizioni sul ricollocare il capitale investito fuori dal paese.
6) L'infrastruttura poggia sulle migliori tecnologie possibili.
7) La burocrazia e' ridotta al minimo.
8) E’ uno dei luoghi piu’ sicuri al mondo.
9) La qualita’ dei servizi e’ semplicemente sorprendente.
10) La moneta locale ha un cambio fisso con il dollaro, quindi l'attuale debolezza del dollaro rende appetibile qualsiasi investimento in area dollaro.
11) E’ poi la benzina? Costa meno dell’acqua! 0,31 centesimi di € al litro.
L’UNICO LIMITE E’ VERAMENTE L’IMMAGINAZIONE.
Una frase dello sceicco di Dubai HH Sheikh Mohammed Bin Rashid Al Maktoum riassume la filosofia di questa incredibile localita'.
"La maggioranza delle persone parlano, noi facciamo.
Loro progettano, noi realizziamo.
Loro esitano, noi andiamo avanti."
(sito dello sceicco http://www.sheikhmohammed.co.ae/)
Questo e’ il luogo dove giovani imprenditori e persone capaci possono piu' facilmente che altrove realizzare i loro obiettivi.
Investire si, ma dove? E' da poco che e' permesso agli stranieri acquistare casa a Dubai (2002) e solo in determinate zone. Ed e’ da pochissimo (settembre 2006) che sono iniziate le registrazioni di coloro che hanno comperato casa in un apposito registro immobiliare, che prima non esisteva. Sono gia moltissimi gli stranieri e tra questi nomi noti che hanno gia' acquistato a Dubai degli immobili.
I prezzi? Niente paura. E' opinione comune pensare che i prezzi siano altissimi, in realta' sono ancora bassi se paragonati ad altre grandi citta'. Mediamente si aggirano sui 2000 €/mq a pochi km dal mare, fino ad arrivare sui 3.500 € /mq vicino al mare oppure nella zona del down town dove‘ in costruzione il piu‘ alto grattacielo del mondo. Nella scelta di investire siamo in grado di indirizzarVi in un luogo / progetto piuttosto di un altro. Se infatti l’investimento in un immobile ha lo scopo anche di un uso personale e’ probabile che Vi orienterete su qualche struttura prestigiosa, magari ai piani piu’ alti se si tratta di un grattacielo e con 2 camere da letto. Se invece la motivazione è puramente di mettere a reddito un immobile la scelta e’ su tagli piu’ piccoli e su piani intermedi (non tutti amano stare a 200 metri dal suolo). All’inizio del 2007 inizia la consegna delle prime abitazioni sulla palma (palm Jumeirah), mentre entro il 2008 saranno consegnate 150.000 unita’ abitative su tutta Dubai. Il 90% degli immobili e’ in costruzione ed e’ possibile trovare appartamenti e ville finite solo sul mercato secondario, ossia in rivendita dai primi acquirenti a prezzi ovviamente maggiorati. Per questo motivo ora i prezzi degli affitti sono esorbitanti. La carenza sia di abitazioni, sia di locali uso ufficio ha raggiunto probabilmente il suo massimo. Infatti a Dubai e’ disponibile solo l’1% di locali uso ufficio sulla totalita’ di quelli pronti.
Ecco un esempio. Mentre un appartamento da 70 a 110 mq ( con una o 2 camere da letto) inserito in comunita’ residenziale nuova distante 2 km dal mare costa da 20.000 a 30.000 € / annui, lo stesso appartamento vicino al mare in una zona conosciuta come il Dubai Marina puo’ addirittura costare il doppio. La rendita si aggira al 12-13%. Per quanto riguarda gli uffici la situazione e’ peggiore. I prezzi partono da 250 AED al piede quadro vale a dire ca. 600 € al mq / anno. Questo significa che un ufficio di 100 mq vi costa 60.000 € all’anno d’affitto (il che’ corrisponde a ca. 20% di rendita rapportato al costo di acquisto iniziale). Verosimilmente questa pressione sul mercato delle locazioni e’ destinato a calmarsi. E’ realistico pensare che per il 2010 la rendita si attesti intorno all’8%. Da non dimenticare che i redditi non vengono tassati. Diversamente invece e’ il mercato delle compravendite. Dubai come accennato sopra e’ ancora a buon prezzo. Un investimento nel posto giusto, garantisce una buona rivalutazione.
Quanto mi costi? Le spese condominiali per un appartamento in un complesso residenziale (che puo‘ essere anche un grattacielo di 60 piani), vale a dire comprensivo di tutti i servizi in esso inclusi quali piscina, sauna, centro ginnico, manutenzione delle parti verdi, portineria, ascensori etc. si aggirano dai 20 ai 35 € al mq. / annuo, vale a dire che un appartamento di 70 mq. ha delle spese di gestione ordinaria annua tra 1.400 e 2.450 € e spesso includono anche alcune utenze come l‘aria condizionata (sacrosanta in un posto come Dubai).
E’ complicato acquistare? Scordatevi di andare da un developper (la societa’ che gestisce e fa’ costruire piu’ progetti su una determinata area) e chiedete di pensarci una settimana. A Dubai gli immobili vanno via come i panini caldi. Un’osservazione di un mio cliente frastornato dopo 2 giorni di sopralluoghi riassume in poche parole la dinamica di questo straordinario angolo della terra:"Ora capisco, se torni in Italia e racconti queste cose ai clienti pensano che sei un ciarlatano o al massimo che sei impazzito" .La procedura d’acquisto puo’ avvenire direttamente in loco oppure dall'Italia compilando un apposito modulo di prenotazione e facendosi addebitare sulla carta di credito 2.000 € dalla societa‘ venditrice. Cio’ Vi da’ tempo una settimana per avviare un trasferimento di denaro (10%) a titolo di deposito e per la stipula di un accordo preliminare a cui vengono allegati a seconda dei progetti delle piantine e delle precisazioni legali.
dubaiL’iter è mediamente il seguente ma puo‘ essere diverso da progetto a progetto: massimo 10% per prenotare e fermare una proprieta’. Entro un mese un altro 10% che coincide con la firma dell’accordo di compravendita, poi piu' rate a stato avanzamento lavori ed il saldo alla consegna che puo' variare dal 30% al 10%. Qualora decidiate di rivendere l'immobile in costruzione, questo e' possibile dopo aver pagato un 30%. Ci sono poi delle spese di trasferimento al nuovo acquirente che possono essere dall' 1% al 2%. Queste spese vengono tuttavia accollate al nuovo acquirente e si tratta di spese di amministrazione che la societa’ costruttrice usa per pagare tutte le pratiche burocratiche, legali etc.
Le spese per la provvigione variano dal 2 al 3% a seconda dei progetti e dell'ammontare della somma. Infine e’ probabile che con la recente introduzione del registro immobiliare venga richiesta una spesa di registro del 1,5%. E' consentito anche agli acquirenti stranieri richiedere un finanziamento (fino al 70%). La procedura è tuttavia ancora complicata in quanto non è possibile ipotecare la casa bensì le banche devono garantirsi il pagamento delle rate attraverso altri mezzi quale documentazioni comprovanti un salario se dipendente (minimo 2.000 €/mensili) a Dubai o redditi d'impresa se imprenditore degli ultimi 5 anni. I tassi inoltre sono elevati (mediamente 7%-8%). E' piu' conveniente richiedere un finanziamento in Italia. Le piu’ importanti societa’ costruttrici (developper) sono societa' con capitali a numerosi zeri e con la compartecipazione governativa quindi assolutamente solide e affidabili.
Che stress Dubai! Dubai non e’ solo sfarzo, lusso, oro, tecnologia e megalomania. E’ il passato che convive con il futuro. Basta andare sul Creek, l'insenatura del mare che taglia la città vecchia, per scoprire un mondo affascinante, cosi come al tempo dei grandi commerci 500 anni fa’. I grandi barconi i Dhow, la cui costruzione risale a quell’epoca, entrano e partono stracolmi di merce. Sembrano delle carrette del mare (e lo sono) ma immergono l’animo di chi Le osserva in un’epoca che sembra irraggiungibile, quando esistevano i rapporti umani veri, quando le persone avevano tempo per se stessi e gli altri. Sedetevi il tardo pomeriggio e la serata su una panchina ad osservare mentre questi marinai scaricano e caricano le imbarcazioni. E’ un’occasione per riflettere. Saltate poi su un’abra, la barchetta che trasporta le persone da una sponda all’altra. E' un'esperienza indimenticabile se fatta alla sera quando il traffico sul creek è caotico.

Fonte: www.immobiliaredubai.com

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