Investimenti immobiliari

northocoast3L’investimento immobiliare costituisce la forma più tradizionale di investimento finalizzato alla rendita ed alla conservazione del risparmio familiare.
Tra i motivi che hanno contribuito a concentrare sull'investimento immobiliare una consistente parte dei risparmi degli italiani sicuramente un peso rilevante spetta al progressivo aumento dei valori immobiliari che ha accompagnato negli ultimi decenni, consolidandola, la crescita economica nazionale.
Aumento che si è ormai impresso nella memoria collettiva, divenendo quasi luogo comune.....
Questo non significa assolutamente che quanto è successo in passato debba necessariamente ripetersi in futuro. Tutti ovviamente ce lo auguriamo.
Ma l'atteggiamento di assoluta prudenza e soprattutto la fuga dai luoghi comuni dovrebbe animare ogni saggio investitore.
Anche in Italia negli ultimi decenni, limitatamente ad alcune aree del territorio o per alcune tipologie immobiliari, anche per lunghi periodi, si è assistito ad una depressione delle quotazioni.
Non si deve inoltre dimenticare l'esperienza del Giappone. Dove da molti anni si sconta una pesantissima crisi dei valori immobiliari. Crisi che ha provocato un grave effetto depressivo su tutta l'economia nipponica. La crisi del mercato immobiliare giapponese non può essere sottovalutata a livello globale, in quanto il Giappone costituisce la seconda potenza economica mondiale per prodotto interno lordo ed è, grazie anche al risparmio accumulato dalle famiglie giapponesi, il primo creditore mondiale. Inoltre il Giappone vanta un elevato livello negli standard costruttivi, unitariamente a vaste ed importanti aree urbane. Per la precisione il Giappone conta 128 milioni di abitanti e la "Grande Area di Tokyo", con 30 milioni di residenti, è la più ampia area metropolitana al mondo.
Il caso Giappone dovrebbe preoccupare particolarmente l'Italia, anche per le similitudini esistenti tra le economie dei due Paesi che fino a qualche hanno fa si sentivano spesso citare: alta propensione al risparmio dei cittadini, invecchiamento della popolazione accompagnato ad un basso tasso di natalità, scarsa liberalizzazione economica, soprattutto nel sistema bancario. Tutte similitudini che da qualche tempo, in particolare da quando la locomotiva giapponese ha mostrato segni di affanno, non si sentono più citare spesso.
D'altro canto anche il Paese che vantava il mercato immobiliare europeo più dinamico del decennio, la Spagna, con valori medi pressochè raddoppiati negli ultimi sei anni, mostra ora segnali di rallentamento nelle vendite e discesa dei prezzi.
In particolare Re/Max International, secondo maggiore intermediario statunitense ha ridotto il valore di oltre 5mila abitazioni spagnole, con ribassi anche del 26 per cento.
Mentre secondo RR de Acuna & Associates di Madrid, le agenzie immobiliari della Spagna quest'anno taglieranno del 10 per cento i prezzi delle case di vacanza ( Bloomberg 21/03/07).
Anche In italia si registra una certa stagnazione nelle vendite ed è da fine 2005 che "i valori hanno smesso di crescere".
Così sostiene Federico Oriana, Presidente dell'Associazione nazionale società immobiliari. Secondo Oriana non sussisterebbero però in Italia, al momento, rischi di bolla immobiliare. "Personalmente ritengo per una serie di motivi che la bolla immobiliare da noi non esista: 1) i prezzi medi in termini reali non superano quelli del 1991; 2) è almeno un anno e mezzo che i prezzi hanno smesso di crescere; 3) il bisogno di nuove abitazioni supera ancora largamente la disponibilità di appartamenti sul mercato; 4) siamo tra i paesi europei dove i prezzi sono mediamente più bassi e non siamo tra i Paesi dove sono cresciuti di più negli ultimi 8 anni".
Prosegue inoltre dicendo: "Nessun rischio bolla, quindi, ma certo il pericolo di una prolungata stagnazione determinata dai provvedimenti governativi del 2006/2007". "In Italia il tasso delle famiglie proprieratie della prima casa ... è uno dei più alti del mondo: quindi un calo dei valori interesserebbe praticamente tutta la popolazione. Migliaia di immobili in sofferenza bancaria verrebbero immessi contemporaneamente sul mercato innescando un effetto domino; le attività costruttive rallenterebbero a causa della scarsa remuneratività dei nuovi investimenti, con gravi effetti negativi sul PIL e occupazione. Interrogativi questi che il Governo dovrebbe porsi finchè è in tempo; una crisi dell'immobiliare non troverebbe da noi adeguate casse di compensazione in altri comparti economici e produttivi".
A queste posizioni, che hanno sicuramente anche un significato "politico", ma che non possono essere ignorate, si aggiungono notizie di altri segnali preoccupanti . Ci si riferisce ad esempio allo studio redatto a marzo 2007 dal gruppo immobiliare Sarpi Spa di Milano, relativo in particolar modo al centro di Milano dove a causa del degrado ( spacciatori, prostituzione ecc) in alcune zone i prezzi degli immobili hanno subito pesanti debacle. Alcune strade limitrofe a Buenos Aires -30% , Corso Como e Corso Garibaldi -25% Viale Vittorio Veneto -15%. Ovviamente si tratta di situazioni particolati ma ormai nei capoluoghi è molto frequente vedere andamenti dei prezzi a "macchia di leopardo", condizionati da fattori come l'immigrazione ed il degrado.
Questo non per avvalorare ipotesi di una possibile futura depressione dei valori immobiliari in Italia.
sao joseAssolutamente no! Pensiamo e ci auguriamo che, per motivi tipicamente riconducibili ai caratteri italici, l'andamento dei valori immobiliari in Italia subirà al più momenti di stasi, ma manterrà nel lungo periodo valori positivi.
A favore di questo nostro convincimento gioca la scarsa propensione al cambiamento delle strategie di investimento da parte delle famiglie italiane. In effetti la diffidenza verso l'investimento finanziario è motivata oltre che dalla scarsa comprensione delle dinamiche che regolono tali mercati ( e come dargli torto !!!!), anche dal fatto concreto che molte famiglie ancora scontano le ripercussioni negative sui loro risparmi derivanti da pesanti crisi dei mercati finanziari, forse non recentissime, ma sicuramente non ancora totalmente assorbite. Sia finanziariamente che, in primo luogo, psicologicamente.
Questo solo per ricordare, a chi l'avesse dimenticato, che il futuro in economia, al di là delle previsioni, non è conoscibile. E che pertanto tale possibilità non può essere esclusa.
Ogni investitore, senza trascurare tutte le possibili analisi della situazione di mercato attuale e tutte le ipotesi possibili sugli scenari futuri (per quello che può veramente servire), dovrebbe praticare con umiltà quella che in genere viene definita, in termine tecnico, dai più evoluti consulenti finanziari, "differenzazione".
In pratica il termine elegante, inventato da compassati signori in gessato grigio nei salottini di banche prestigiose, per dire: visto che non sappiamo assolutamente cosa ci riserverà il futuro, anche se non lo ammetteremo mai ( e stiamo spendendo un sacco di soldi per strappare ad insigni docenti universitari previsioni di ogni tipo, che ovviamente vi addebiteremo tramite le commissioni), facciamo un po' di qua e un po' di là, vedrai che non ci sbagliamo.
Una precisazione, con questo non intendiamo assolutamente dare indicazioni di investimento e lo schema sopra riportato è di puro riferimento.
Mio nonno, buonanima, diceva: "na volta van so i sold, na volta i camp, na volta al ca' ". traducendo: "qualche volta salgono i rendimenti del denaro, qualche volta la rendita fondiaria, qualche volta la rendita immobiliare.
Il mondo è cambiato molto da allora, la rendita fondiara è solo un ricordo lontano e manca la memoria collettiva del dramma, anche economico oltre che umano, causato dal passaggio dall'economia agricola a quella industriale. Eppure ci stiamo ( tra molte resistenze ) trasformando in una economia post industriale, abbandonando quella economia industriale che sembrava, a molti, il punto di arrivo finale. Ed il mondo attorno a noi sta cambiando velocemente. Molto velocemente.
Le distanze sembrano essersi quasi azzerate. L'economia globalizzata ( al di là di tutte le demonizzazioni) è ormai una realtà. Tutti se ne possono rendere conto semplicemente assitendo allo sfilare lento di una nave porta-container all'ingresso del porto di Miami. Enorme, stracolma di container sfacciatamente marchiati China. La cosa colpisce moltissimo. Anche per il bagaglio culturale che da italiani mi ci si porta appresso. Come colpisce la distesa enorme di container, che gru gigantesche scaricano ogni giorno dalle navi attraccate e che poi vengono avviati tramite ferrovia nel resto del Paese.
Ma non solo. La sorpresa prosegue quando si osserva che la quasi totalità delle merci esposte nell' interminabile susseguirsi di shopping center, mall, negozi, di ogni genere, tipo e dimensione, che caratterizzano Miami, è prodotta fuori dal Paese.
E questo ostentatamente esposto ( il cartellino del Paese di produzione è in bella mostra ) e non nascosto come in Italia. Dove molte importanti "firme" si limitano a sottoporre le merci, sul suolo patrio solo "al controllo qualità", attaccando qualche bottone e applicando l'etichetta Made in Italy", a merci fatte produrre in India o nell'Europa dell'est.
Non è possibile sapere se le multinazionali statunitensi ed i loro manager abbiano scelto la strada giusta nella quasi completa delocalizzazione dell'attività produttiva in paesi terzi. Saranno i risultati economici dei prossimi decenni a dirlo. Sappiamo però che sono state decisioni prese assolutamente fuori da ogni condizionamento politico o ideologico, in base alle opportunità offerte dal mercato e finalizzate al conseguimento di un proseguimento dell'attività profittevole delle loro società nel lungo periodo.
D'altra parte il mercato è giudice sovrano, vedremo nei prossimi anni.
Ma in questi scenari mondiali che dire del mondo del "mattone"?
Semplicemente che il mercato immobiliare, tra i più antichi mercati conosciuti, segue, appunto, regole antiche in un contesto di fortissimi cambiamenti.
Parliamo ovviamente del mercato immobiliare inteso come "rendita ed investimento", perché quello finalizzato all'utilizzo diretto del bene per uso personale non necessariamente deve rispondere a requisiti quali ad esempio: redditività dell'investimento, propensione all'apprezzamento in base all'arco temporale stimato per l'investimento o fattori quali "rischio paese" o "valuta".
Semplicemente nel caso si volesse acquistare una casa perché questa serve per viverci, soprattutto in base alle abitudini degli italiani che mantengono la proprietà delle case in cui risiedono per lunghi periodi ( negli USA l'arco temporale medio di proprietà di una abitazione si aggira attorno ai 5 anni), parametri quali in prezzo di acquisto possono essere scarsamente significativi, se paragonati all'arco temporale in cui si manterrà la proprietà di detta casa, arco temporale che potrebbe prolungarsi anche per decenni. L'acquisto di una casa in cui vivere, nel quale prevale il "valore d'uso" mantiene comunque egregiamente anche la funzione investimento, soprattutto se l'acquisto è fatto con oculatezza e si può dimostrare nel tempo un ottimo veicolo di salvaguardia del risparmio familiare.
Anche l'acquisto delle classica seconda casa per uso personale o talvolta "misto", risponde per lo più a criteri legati alla percezione del livello di gratificazione derivante dallo stesso possesso, oltre che dall'utilizzo, anche per brevi periodi, del bene stesso. Anche in questo caso spesso si procede con un classico: 1. mi piace 2. ho i soldi per acquistarla o posso farmeli prestare, perché il mio reddito mi consente di pagare interessi e capitale 3. la compro.
Ovviamente la parte "investimento" in questo caso è più rilevante, in quanto l'utilizzo personale è, dal punto di vista temporale, più limitato che nel caso dell'abitazione di residenza. Prevalgono in questo caso le aspettative di apprezzamento del valore immobiliare piuttosto che quelle della rendita. Anche in questo caso comunque si tratta di un eccellente veicolo sul quale incanalare il risparmio familiare.
Ultimo caso è quello dell'investimento puro finalizzato sia alla rendita che alla prospettiva di un apprezzamento dei valori immobiliari. Anche in questo caso, opportunamente affiancato agli strumenti finanziari, fornisce un ottimo veicolo per la tutela e la salvaguardia del risparmio personale o familiare.
Ovviamente il puro investimento richiederebbe una maggiore "freddezza" nelle fasi decisionali. Quando si dice che il futuro non è conoscibile non si afferma che non si possono fare previsioni. L’incertezza del futuro rientra nel rischio di impresa. Pertanto ogni investimento, anche l’investimento immobiliare, in quanto assimilabile alla attività di impresa, richiede un’analisi previsionale.
Non solo, accanto all'attività previsionale deve essere affiancata la scelta degli strumenti sui quali indirizzare i propri investimenti. Sempre per utilizzare paroloni altisonanti: l'Asset allocation.
Per sintetizzare, in base all’attuale scenario politico-economico-finanziario individuare le quote di risparmio da indirizzare ad esempio su prodotti finanziari ( segue scelta dei settori e delle tipologie, titoli o obbligazioni e delle valute nelle quali investire ) e quella da investire sull’immobiliare ( segue scelta delle tipologie delle aree geografiche e delle valute e dei rendimenti attesi ). Questo è un criterio che andrebbe seguito anche al di là delle disponibilità finanziarie o di reddito. In pratica... un po' di qua e un po' di là. Se c'è poco da mettere magari si sceglierà solo l'investimento meno rischioso. Ma non si può prescindere da questo tipo di analisi.
Torniamo all'investimento immobiliare. Nel caso si disponesse di sufficienti quote di risparmio o di sufficiente reddito per riuscire ad operare in leva finanziaria, e si decidesse di procedere ad un investimento immobiliare, l ’acquisto di un immobile comporta una serie di voci passive e una serie di voci attive che vale la pena si sinterizzare.
Le voci passive sono costituite essenzialmente da quello che possiamo chiamare "passività finanziaria", cioè dai costi di manutenzione-spese condominiali, consulenze e tasse. Inoltre da quella che potremmo definire "passività immateriale" costituita dall'attività di aggiornamento dell'investitore sull'evolversi della situazione socio-politica-normativa del Paese in cui si è investito, cosa che è piuttosto immediata se il Paese dove si è investito è quello dove di risiede, più oneroso se si è investito all'estero. In pratica la gestione del cosiddetto "rischio Paese".
Le voci attive sono costituite invece dall'"attivo finanziario" cioè dalla rendita degli affitti e dall’eventuale rivalutazione al momento della vendita e dall'"attivo immateriale" costituito dalla gratificazione per l'uso ed il possesso del bene.
Per concludere, così come per gli investimenti finanziari gli strumenti disponibili oggi consentono un'ampia differenziazione tra "rischi valuta" e "rischi Paese" facendo sì che una parte consistente dell'investimento finanziario degli italiani sia sia già spostato oltre confine .
Anche per l'investimento immobiliare, la riduzione dei costi dei viaggi aerei sulle lunghe tratte, unitariamente alla propensione ed alla consuetudine di lunghi viaggi per le vacanze, rendono ormai abituali, per una sempre più ampia fascia di italiani, la frequentazione periodica e la conoscenza di nuovi Paesi. Queste frequentazioni abituali stanno portando un numero sempre maggiore di italiani ad investimenti immobiliari all'estero.
Le motivazioni principali sono quelle della casa vacanza per la famiglia o studio per i figli (in particolare nei paesi di lingua anglosassone). Si sta ampliando in questi ultimi anni anche il numero di italiani che intraprendono investimenti immobiliari all'estero finalizzati alla rendita ed alla plusvalenza.

Un settore di grande interesse sono i terreni, piccoli e grandi, fronte mare, collina o boshi, che offrono spesso una plusvalenza maggiore degli appartamenti e non danno dolori di testa per amministrarli.

Fonte: www.casaamiami.com

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