Immobili: ok, il prezzo é giusto!

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di Stefano Garzanti

Investire in un immobile o un terreno sembra una cosa facile e sicura, ma come stabilire se il prezzo è giusto o conveniente?
Valutare una proprietà immobiliare è un processo estremamente complesso e di delicata importanza che ci fornisce giudizi e indicazioni di valore sui beni economici. La materia che studia le valutazioni è l’ Estimo, e per quanto riguarda le valutazioni immobiliari l’ Estimo urbano. Imparando a conoscere il mercato si potranno ottenere dallo stesso le informazioni necessarie per il giudizio di stima, saremo in grado soprattutto di capire quali sono i dati necessari per compiere una valutazione immobiliare. Basicamente saranno necessarie alcune semplici nozioni di economia e matematica finanziaria.
A grandi linee potremmo definire il mercato come un luogo fisico in cui una certa quantità di beni e/o servizi sono scambiati a un dato prezzo da un insieme di soggetti che interagiscono fra loro, all’ interno del mercato operano i compratori e i venditori, dai quali scaturisce una domanda e una offerta. Il mercato viene chiamato “perfetto” quando vi è una pluralità di soggetti sul fronte della domanda e dell’offerta, ed “imperfetto” quando per una qualsivoglia ragione vi sia una concentrazione anormale (monopolio, oligopolio, monopsonio). L’offerta e la domanda seguono entrambe regole proprie. La legge della domanda è definita dal comportamento del consumatore di conseguire il massimo livello di soddisfazione nello spendere il proprio reddito in beni o servizi. La domanda collettiva esercitata dal mercato è la somma delle singole domande personali, che sono influenzate dal prezzo del bene in questione, dal prezzo dei beni alternativi, dal reddito e dai gusti e dalle preferenze del consumatore. Così come la domanda, anche l’offerta è composta dalla somma delle singole offerte di beni o servizi. L’offerta individuale di un bene è la quantità del bene in questione che si vuole vendere in relazione al prezzo del bene stesso, ai prezzi di beni alternativi, al prezzo dei fattori produttivi e dalle tecnologie del produttore.
Il prezzo di equilibrio del mercato si ottiene semplicemente incrociando la curva dell’offerta con quella della domanda, in questo punto la quantita di beni domandata ed offerta è uguale, all’aumentare dell’offerta o ad una riduzione della domanda il prezzo di equilibrio calerà mentre subirà un rialzo in caso di una diminuzione dell’offerta o un incremento della domanda. La formazione del prezzo di mercato è regolata da una serie di principi economici come la legge dei grandi numeri che permette di prevedere il comportamento di grandi gruppi sociali con un basso margine di errore, o il principio di aspettativa che determina il prezzo di mercato in base alle previsione dei vantaggi o rendite che l’acquisto del bene può produrre.Da considerare è anche il principio di concorrenza e quello di sostituzione secondo i quali la quantità dei produttori e le caratteristiche dei beni sostitutivi sono importanti per la formazione del prezzo. Relativo a un investimento immobiliare è da tenere presente come vi sia un punto massimo di investimento al di là del quale non verranno più a verificarsi le conseguenti ricadute economiche positive, da valutare inoltre è l’importanza della zona e degli edifici attigui alla proprietà in questione in quanto è facilmente intuibile come possano influire negativamente o positivamente sul prezzo dell’immobile. Per stimare un immobile è perlomeno necessaria una conoscenza di alcuni concetti base di matematica finanziaria. Innanzitutto è bene ricordare il valore finanziario del tempo, ossia che un euro oggi non equivale a un euro tra un anno.Questo poichè il denaro può essere investito e ricevere interessi.Esistono due tipi di interesse, semplice e composto.L’ unica ma fondamentale differenza è che nel secondo gli interessi prodotti creano interessi mentre in quello semplice gli interessi si aggiungono solamente al capitale. É intuibile che il composto venga utilizzato per periodi di tempo maggiori di quello semplice.In formule otterremo I = C*r*t (interesse semplice) e I = C*(1+r)^ t (interesse composto) dove I è l’interesse, C il capitale, r il tasso di rendimento e t il tempo. Il montante si otterrà semplicemente sommando il capitale con gli interessi finali.Per attualizzare o capitalizzare il capitale basterà dividerlo e moltiplicarlo rispettivamente per l’interesse, composto o semplice che sia. Ad esempio se vogliamo calcolare il valore attuale di 20000€ fra un anno, 100000€ fra due anni e 60000€ fra tre anni al tasso del 3% composto otterremo:
C = 20000€/ 1,03 + 100000€/1,03^2+ 60000€/1,03^3 = 19417,48€+94259,59€+54908,49€ = 168585,56€
Per capitalizzarlo invece :
C = 20000€*1,03 + 100000€*1,03^2 + 60000€*1,03^3 = 20600€ + 106090€ + 65563,62€ = 192253,62 €
Vediamo ora invece come è possibile attualizzare e capitalizzare le rendite derivanti, ad esempio, da contratti di locazione degli immobili.
Il montante di una rendita equivale alla somma dei montanti delle singole rate calcolati al termine della rendita nel regime di capitalizzazione prescelto.
Per capitalizzare utilizzeremo la seguente formula:

rendita2
Volendo ad esempio calcolare il valore tra 3 anni di una rendita mensile di 700€ considerando un tasso di reinvestimento delle rendite del 3% annuale otterremo:
700*( 1+0,03/12) * [(1+0,03/12)^36 – 1 ]/ 0,03/12 = 701,75* 37,62 = 26399,84€
Il valore di una rendita oggi equivale alla somma dei valori attuali delle singole rate della rendita nel regime di capitalizzazione prescelto.
Per attualizzare utilizzeremo la seguente formula:

rendita1
Volendo calcolare il valore attuale di una rendita mensile di 500€ per 4 anni considerando un costo opportunità del 3% ( stimato tenendo conto del livello di rischio dell’investimento) si otterrà:
500* [ 1 – (1/1+0,03/12)^48] / 0,03/12 = 500*45,18= 22589,6 €
Procedendo nell’analisi del processo di stima è importante considerare come non esista una sola valutazione, poichè ne esistono tante quanti sono gli scopi per cui si effettua una stima. La stessa proprietà può assumere valori diversi a seconda che siano valori di mercato, di trasformazione o di costo.
Un corretto processo di valutazione si articola in tre fasi.Nella prima si definiscono gli aspetti principali della valutazione chiarendone gli obiettivi e le modalità, nella seconda si procede con la fase operativa cioè mettendo in pratica il processo di stima prescelto.Infine si procederà ad una verifica dei risultati prodotti procedendo ad effettuare la relazione di valutazione.
Il giudizio di stima in sintesi non è altro che una previsione del valore più probabile a cui viene o verrà scambiato il bene in questione, effettuato per comparazione mediante un confronto con altri beni simili, di prezzo noto e dalle analoghe caratteristiche generali.La valutazione va realizzata seguendo il criterio di oggettività che si consegue considerando l’ordinarietà delle opportunità offerte dal mercato, escludendo particolari situazioni e considerazioni soggettive e confrontando solo le circostanze che si verificano con maggiore frequenza.

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