Intervista all' avvocato Giovanni Caporaso Gottlieb sul mercato immobiliare di Panama

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giovanni caporaso gottlieb 01Di Matilde Calamai

Intervista all' avvocato Giovanni Caporaso Gottlieb, espatriato italiano residente a Panama dal 1991, proprietario dello studio legale Caporaso & Partners Law Office.

Perché investire in immobili a Panama?

Perché è un mercato in continua crescita ed offre opportunità per tutte le tasche. Panama è un paese di servizi ed è facile trovare amministratori per le proprietà immobiliari, anche stranieri. Le esenzioni fiscali su appartamenti nuovi e sulle proprietà immobiliari con valore catastale inferiore ai 30 mila dollari sono inoltre un ottimo incentivo.

Che ritorno ci si può aspettare sugli investimenti immobiliari a Panama?

Da un 6% netto sugli immobili di lusso ad un 10-20% su quelli popolari, sul 10% per gli immobili commerciali.

Quindi sono più convenienti le proprietà popolari a Panama che gli immobili di lusso?

Senza dubbio. Il mercato degli immobili di lusso è saturo anche se la richiesta è sempre in aumento per via delle migliaia di stranieri che decidono ogni anno di stabilirsi a Panama. I prezzi degli affitti sono però in calo perché ci sono molti appartamenti vuoti. C’é un’enorme richiesta di appartamentini tipo studio, dai 30 ai 60 metri quadrati ma i costruttori sembrano disdegnare questa tipologia. Io ho costruito un edificio di appartamentini di 42 metri e sono stati tutti venduti in meno di 8 mesi e prima della fine della costruzione. Nel campo immobiliare popolare c’è una carenza di 150 mila alloggi solo per i panamensi e altrettanti per i lavoratori stranieri che affluiscono sempre di più, attratti dalla facilità di trovare lavoro, con stipendi superiori alla media regionale. Ad affittare un appartamentino in zona semi-periferica, ad un prezzo di 200-300 dollari mensili ci si impiega 24 ore, affittare un appartamento di lusso a 2500 dollari mensili è ben più difficile e spesso rimangono vuoti per mesi.

E quanto può costare un appartamento popolare a Panama che si può affittare a  200-300 dollari mensili?

Si possono trovare nelle aste delle banche a 20-40 mila dollari. servirà poi investire altri 3-5 mila dollari per ristrutturarlo.

Sembra facile e redditizio investire in immobili a Panama…

Si lo è. Gli stranieri possono acquistare senza restrizioni sia a nome proprio o attraverso una società di Panama. A Panama si può investire in immobili a partire da 5-6000 dollari, fino a proprietà di svariati milioni di dollari.

E nel campo degli immobili commerciali a Panama si possono fare buoni affari?

È difficile anche perché gli immobili commerciali sono scarsi. Un buon locale commerciale, in una zona ad alto traffico o nella zona bancaria è una miniera d’oro! C’è anche grande richiesta di alloggi alberghieri a basso prezzo nella zona bancaria. Se si riesce a comprare un immobile, in zona centrale, in cui è possibile fare stanze d’hotel ad un valore inferiore ai 50 mila dollari l’una è un grande affare. Per poter ottenere un buon reddito è però necessario avere almeno 12 stanze, l’ottimale sarebbe 20 stanze.

A Panama, vale la pena investire in terreni?

Si, senza dubbio e possono dare un reddito ben maggiore di una costruzione. Io consiglio piccoli terreni edificabili per l’edilizia popolare, isole e terreni fronte mare. Molta attenzione però con la documentazione. Affari si fanno anche con terreni non titolati (ovvero senza un registro catastale).

E che differenza c’è acquistando a nome proprio o attraverso una società di Panama?

Con una società è possibile mantenere l’anonimato ed in caso di vendita basta trasferire le azioni ed in pratica la vendita è esentasse. Per gli appartamenti molto piccoli però è meno conveniente in quanto al prezzo della società (circa 1500 dollari) bisogna aggiungere il costo dell’annualità che varia secondo gli avvocati dai 500 agli 800 dollari compresa la tassa annuale di 300 dollari.

E ci sono altri adempimenti per una società di Panama?

No, se la società non svolge un’attività commerciale a Panama, è necessario tenere contabilità, ma non è necessario fare la dichiarazione dei redditi.

E per uno straniero è facile accedere ad un mutuo a Panama?

Relativamente si, anche se in genere le banche non danno agli stranieri più del 60%. Il costo però è alto: dall’1 all’1.5% di costo di chiusura, che tra l’altro viene incassato ogni 5 anni e gli interessi vanno dall’8 al 13%. Ci sono interessi agevolati per case sotto gli 80 mila dollari, ma l’accesso a questi mutui è più difficile per uno straniero che spesso non può dimostrare una fonte di reddito.

Come identificare un buon affare a Panama?

Questo è più difficile perché è necessario conoscere bene i prezzi del mercato ed i trend del mercato che nonostante è sempre in crescita, subisce delle curve sui prezzi con picchi più o meno quinquennali. In genere poi le offerte del mercato si vagliano attraverso un agente immobiliare che ha interesse a vendere l’immobile dove guadagna una maggiore commissione. A Panama le commissioni di compra – vendita vengono pagate dal venditore e quindi l’agente immobiliare tende a proteggere gli interessi di chi vende e non di chi compra. I compratori, dal canto loro, tendono a non voler pagare un servizio di consulenza che “in teoria” gli viene offerto gratuitamente dall’agente immobiliare. Vale sempre la pena consulatre un avvocato perché a volte il “fai da te” può risultare più caro.

Ci sono pericoli di truffe acquistando un immobile a Panama?

Molto limitate, ma ci sono. È importante far controllare bene i documenti da un avvocato e indagare da chi si compra. Grande attenzione è necessaria anche nella stipola dei contratti con i costruttori e promotori immobiliari, questi contengono spesso clausole abusive, costi e aumenti non giustificati. Anche in questo caso consiglio sempre di rivolgersi prima ad un avvocato: costa meno una consulenza che andare in tribunale! Inoltre, spesso, con la consulenza si possono risparmiare dei costi che coprono abbondantemente la parcella del professionista. I problemi maggiori si riscontrano nell’acquisto di appartamenti nuovi dai costruttori e promotori che in genere richiedono l’adesione a contratti capestro e dichiarano la superficie dell’immobile comprensiva delle aree comuni. Questi problemi si risolvono consultando ad un buon avvocato ed è possibile anche chiedere un risarcimento dopo l’acquisto.

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